Valeurs locatives : le tarif dépend désormais des valeurs réelles constatées dans le quartier
Comme tous les ans en décembre, les propriétaires et occupants de locaux professionnels s’acquittent de la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local dont les règles ont été fixées en 1970. Quasiment un demi-siècle après, ils ne représentent plus les prix du marché actuel, le système a donc été repensé. En 2017, pour la première fois, les entreprises payeront la CFE sur la base de valeurs locatives révisées.
Le nouveau système consiste à classer les locaux professionnels parmi 39 catégories (magasins, bureaux, hôtels…) et fixer pour chaque catégorie de locaux un tarif au mètre carré en lien direct avec les loyers du marché constatés dans le secteur géographique correspondant (ce que l’administration appelle « coefficient de localisation », défini par décret). La valeur locative est désormais calculée selon la formule « Surface (pondérée par différents coefficients fixés par décret) multipliée par le tarif par mètre carré multipliée par le coefficient de localisation ».
Le nouveau système consiste à classer les locaux professionnels parmi 39 catégories (magasins, bureaux, hôtels…) et fixer pour chaque catégorie de locaux un tarif au mètre carré en lien direct avec les loyers du marché constatés dans le secteur géographique correspondant (ce que l’administration appelle « coefficient de localisation », défini par décret). La valeur locative est désormais calculée selon la formule « Surface (pondérée par différents coefficients fixés par décret) multipliée par le tarif par mètre carré multipliée par le coefficient de localisation ».
Commune, quartier, locaux neufs ou anciens… : les entreprises ne sont pas logées à la même enseigne
Pour le cabinet Ayming, spécialisé dans l’accompagnement stratégique et opérationnel des entreprises, le nouveau système est tout aussi opaque que le précédent. Selon ses spécialistes, les nouveaux avis d’imposition intègrent certes de nouvelles données liées à la révision des valeurs locatives (cotisation lissée, montant annuel du lissage…), mais les éléments de calcul ne sont toujours pas détaillés et les mécanismes d’atténuation sont peu explicités.
Par ailleurs, le cabinet constate une inégalité d’imposition entre les immeubles anciens et neufs (construits ou réhabilités après le 1er janvier 2017). Pour ces derniers (qui sont imposés pour la première fois en 2018), le planchonnement et le lissage ne s’appliquent pas, ils sont directement imposés à leur « juste » valeur. Néanmoins, et contrairement aux idées reçues, un immeuble « neuf » n’est pas davantage imposé qu’un immeuble « ancien ».
Le cabinet relève également de fortes disparités entre les coûts fonciers médians suivant les villes. Metz, Tourcoing et Perpignan ont les coûts les plus bas (14 euros, 14 euros et 15 euros le mètre carré), tandis que Toulouse, Montpellier, Lille et Nîmes ont les coûts médians les plus élevées : (36 euros, 36 euros, 37 euros et 39 euros). Paris se situe à 33 euros le mètre carré en moyenne, avec de fortes disparités (72 euros sur les Champs Elysées, par exemple). C’est également en Ile-de-France que se situent les trois villes les plus chères : Montreuil (50 euros le mètre carré), Saint-Denis (57 euros) et Créteil (60 euros).
Par ailleurs, le cabinet constate une inégalité d’imposition entre les immeubles anciens et neufs (construits ou réhabilités après le 1er janvier 2017). Pour ces derniers (qui sont imposés pour la première fois en 2018), le planchonnement et le lissage ne s’appliquent pas, ils sont directement imposés à leur « juste » valeur. Néanmoins, et contrairement aux idées reçues, un immeuble « neuf » n’est pas davantage imposé qu’un immeuble « ancien ».
Le cabinet relève également de fortes disparités entre les coûts fonciers médians suivant les villes. Metz, Tourcoing et Perpignan ont les coûts les plus bas (14 euros, 14 euros et 15 euros le mètre carré), tandis que Toulouse, Montpellier, Lille et Nîmes ont les coûts médians les plus élevées : (36 euros, 36 euros, 37 euros et 39 euros). Paris se situe à 33 euros le mètre carré en moyenne, avec de fortes disparités (72 euros sur les Champs Elysées, par exemple). C’est également en Ile-de-France que se situent les trois villes les plus chères : Montreuil (50 euros le mètre carré), Saint-Denis (57 euros) et Créteil (60 euros).